宅基地房地產(chǎn)開發(fā)施工組織

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。其中：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，也稱為房地產(chǎn)開發(fā)商；按照法律規(guī)定必須具備四級資質(zhì)等級并承攬相應(yīng)范圍的業(yè)務(wù)。特點：投資周期長、金額大、周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差、風(fēng)險大、回報利潤豐厚。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金有限，而且需要不斷地滾動投入，獲取很大的利潤。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。宅基地房地產(chǎn)開發(fā)施工組織

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，不動產(chǎn)不具有實體的流動性，房地產(chǎn)企業(yè)提供的產(chǎn)品不可能移動，相關(guān)的房地產(chǎn)服務(wù)也附著于固定的房地產(chǎn)上面，因此其面對的市場競爭范圍較小一些，主要是本地市場，當(dāng)?shù)厥袌龅墓┣箨P(guān)系及其變化趨勢對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效至關(guān)重要。此外，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值量大，資產(chǎn)轉(zhuǎn)移需要經(jīng)過較長時間，從而使市場競爭關(guān)系無法充分展開，受制于此，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成功的關(guān)鍵在于把握當(dāng)?shù)厥袌龅男枨蟆７康禺a(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中需要大量的資金和人才，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的每個經(jīng)營項目蘊涵的價值量極大，需要大量資金的運籌，是一種資金密集型的企業(yè)。例如，房地產(chǎn)開發(fā)前期的安置補償費用、前期工作中的勘察設(shè)計費用、可行性研究費、建筑安裝工程費、財務(wù)費用、銷售費用等，通常完全依靠自有資金進行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)微乎其微，往往要依賴各種金融工具和金融手段。山東附近房地產(chǎn)開發(fā)工程隊房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有很大區(qū)別的。

房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目，大都是一個巨大的系統(tǒng)工程，對社會經(jīng)濟生活的各個方面都會產(chǎn)生重大的影響，因此必須認真對經(jīng)營管理項目進行國民經(jīng)濟社會評價。重點是分析房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目國民經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等，并且要做出正確的科學(xué)的評價。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目開工日期、竣工日期和竣工驗收初步安排。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目可行性研究結(jié)論，主要是運用各項數(shù)據(jù)，從市場、技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)等各個方面說明項目的可行性，認真評價每一個可行的方案，提出具體的決策參數(shù)，確切地表述項目是否可行，提出項目存在的問題以及改進的對策、建議等。

房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風(fēng)險，是由于科學(xué)技術(shù)的進步引起的風(fēng)險。當(dāng)代已經(jīng)進入了知識經(jīng)濟時代，在知識經(jīng)濟時代，科學(xué)技術(shù)發(fā)展的十分迅速。科學(xué)技術(shù)進步引起了建材的品種、質(zhì)量和性能的變化，也促使建筑技術(shù)的提高、建筑結(jié)構(gòu)的革新等，從而使建筑業(yè)和建筑產(chǎn)品科技含量極大提高，不斷地使存量房屋等建筑物貶值，由此造成了房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風(fēng)險。由于房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)內(nèi)部管理水平等問題，影響到企業(yè)的預(yù)期收益，從而形成經(jīng)營管理風(fēng)險。比如由于企業(yè)財務(wù)管理混亂，造成資金周轉(zhuǎn)緩慢；施工管理不善，延誤了工期；經(jīng)營管理水平低下，使房地產(chǎn)出租出售受到影響等。房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究，由于包括的內(nèi)容很多。

房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的概況：房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的概況部分，應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：⑴房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的名稱；⑵房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的地理位置；⑶房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目所在地區(qū)環(huán)境；⑷房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的性質(zhì)和主要特點；⑸房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的社會經(jīng)濟意義。可行性報告的基本數(shù)據(jù)：房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的可行性研究報告，既要有定性分析，又要有定量分析來提供可靠的數(shù)據(jù)。其中主要應(yīng)當(dāng)包括：⑴項目投資總額；⑵項目規(guī)劃要點：其中主要包括經(jīng)營管理項目的總建筑面積、建筑密度、建筑容積率、房屋的各類用途、建筑的構(gòu)成、基礎(chǔ)設(shè)施的條件和要求、其他規(guī)劃設(shè)計要點等；⑶項目占地面積；⑷占用的土地及其使用狀況：房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目占用的土地數(shù)量、被占用的土地原先使用狀況、需要拆除的房屋面積、需要給予補償?shù)母亍⒄加貌说孛娣e、需要安置的住戶和人口、需要安置的勞動力人數(shù)等；⑸建筑物的主要技術(shù)參數(shù)；⑹其他有關(guān)資料。本著共擔(dān)風(fēng)險，房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營逐漸成為中國房地產(chǎn)開發(fā)的主流。山東附近房地產(chǎn)開發(fā)工程隊

合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方必須具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。宅基地房地產(chǎn)開發(fā)施工組織

房地產(chǎn)開發(fā)報建圖審查階段，行政審批規(guī)劃辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。2、人防辦進行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。宅基地房地產(chǎn)開發(fā)施工組織

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