拍賣前要處置好包括物業(yè)費、取暖費、水電費等開支的拖欠狀況。之后，從市場視角來看，由于“法拍房”數(shù)目有限、選擇面窄，若購房人因“貪低價”而急切購房，可能會遇上房舍地理位置、戶型、朝向、周圍環(huán)境、配套設備不錯的疑問，影響居住品質及房子再度上市交易。因此，競買者有必要在房產拍賣之前對房子開展實地考察，掌握一手資料，做到心中有數(shù)，同時辨識中介方的“推銷說辭”，理性購房。見到這些，不少人對法拍房更為困惑不解：法拍房那么繁復，我們還能好好撿漏嗎？對此，北京法拍網投資總監(jiān)關越表示，法拍房之所以低于市場價，是因為其存在各種各樣的高風險，但也并非所有的法拍房都“碰不得”，因此才能叫“撿漏”。競拍前，購房人應當提早做好工作，事前調查拍賣標的物詳實信息、產權人信息等。如果碰見較為繁復的（如隱含租約）的法拍房，盡可能選項逃避，因為執(zhí)行法院一般而言不會強制租客凌空，只能由購房者通過另立民事案件處置。文/本報記者李桁專挑春節(jié)出手，有人六折撿漏教育房產一套桂花城司法拍賣房之后成交單價只35953元/m2，遠低于二手房市場價春節(jié)假日，有人走親訪友，有人出國飄逸，還有人偷偷在法拍房里撿了“大便宜”。無法立刻入住的風險如果存在租賃在前、抵ya在后的情形，拍賣成交后原租賃合約繼續(xù)有效性。四川法拍房費用明細
房產還也許存在欠繳的物業(yè)、水電氣暖等花費，需競買人自行理解由誰來擔負，一一核實認定。5土地性質如房產耕地為劃撥特性，無法正常過戶，例如經濟適用房。按各地國策，過戶也許需額外申請當局審批首肯并額外繳付土地出讓金。真正案例：處置部門在描述中解釋耕地特性是調撥，競買人不曾發(fā)現(xiàn)，也并不了解，拍下后去辦過戶時，發(fā)現(xiàn)農田特性是調撥，無法過戶，如需過戶，需申請當局審核首肯并繳付土地出讓金，后該名買受人選取舍棄保證金。6限購在有限購方針城市，如競買人不符合限購國策要求，則也許無法過戶。司法拍賣房平臺拍賣成交后買受人理應在人民法院規(guī)定的年限內將價款全部匯入指定的賬戶。
將不動產在網絡平臺上拍賣。北京購房人也可以登錄北京法拍網，參與法拍房競拍。無論哪種方法，都需在競拍前預交保證金，保證金的數(shù)額一般而言是總起拍款的10%。之后競買人憑借本人身份有效性驗證及保證金收據(jù)參與房子拍賣，出價高者得房，競得者可根據(jù)法院裁定書、幫助執(zhí)行通知書及房子拍賣成交確認書辦房舍所有權過戶登記手續(xù)。競拍失敗者，可申請辦保證金退還手續(xù)。但競拍成功未如期付清尾款，則保證金不退。據(jù)中介吳先生介紹，法拍房之所以低市場價，主要緣故是與司法拍賣相關方針有關。早在2004年，我國高人民法院向社會發(fā)布了《關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣資產的規(guī)定》，其中，該規(guī)章第八條明確規(guī)定：“人民法院確定的保留價，一次拍賣時，不得低評估價或者市價的百分之八十；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情減低保留價，但每次減低的數(shù)額不得超過前次保留價的百分之二十。”換句話說，若一套“法拍房”的總價為1000萬元，那么一般而言狀況下，該套房源首’次起拍價為800萬元，若出現(xiàn)流拍，房價還有在前一次保留價基本之上降價160萬元的下行空間。在“北京法拍網”上就有很多小于市場評估價25%左右的撿漏房源，這些特價房一般而言都是流拍后。
法拍房究竟能不能買？“當然可以買?！狈ㄅ姆康乃痉ūM調中，常見的法拍房子狀況有如下四種：1、不好商貿借貸房子。多因借款人（房舍原業(yè)主）無力履行按揭合同或無法償還債務時產生。2、私借抵債。當債權人和借款人產生經濟爭端，借款人名下的房子可成為經濟案子中的標的物。3、司法充公。多見于民事、刑事、貪腐案子處理的不好資本。4、無頭房源。即無人認領的房產也或許展開拍賣。據(jù)湖南法拍不全然統(tǒng)計，2018年長沙全年的法拍房源只有2000余套，而2019年至今。證金的數(shù)額一般不小于評估價或者市價的百分之五。
例如：房舍簽字了10年租約，查封時租賃合約仍在有限期；或者房舍欠繳高達一定數(shù)額的水電和物業(yè)管理費；再或者，房舍在上一次交易中尚有未繳付的稅費等等。騰空高風險。
例如：老弱病殘停留在原房子內，且該房舍為老人家唯’一居住房源，無法進入查封。過戶安全期高風險。
例如：法拍房源在競拍和過戶之間，約有一個月的安全期，該房源還也許存在其他債權處理的二次封押等。兇宅和案子高風險。
買房者用什么姿態(tài)避開？“避免接手不好財產，一份排除法拍房源的司法高風險的‘司法盡職調查報告’很有必要。
法院要求拍賣所得房款要在一定時限內交足，因此買家要充分估算購房款、拍賣手續(xù)費以及稅費承擔等情形。廣東法院拍賣房產專業(yè)平臺
拍賣成交后，拍賣部門制作拍賣成交確認書及拍賣報告。四川法拍房費用明細
再度降價的房源。撿漏購房要警惕風險與一般而言商品房相比之下，法拍房的確有較為明顯的自身優(yōu)勢，但是走“捷徑”購房，置業(yè)者也會遭遇諸多高風險。據(jù)北京市律師協(xié)會辯護律師介紹，競買法院拍賣房子或許存在具體支出承擔過高、房地產市場價格變化、因存在其他居住權人而造成贏得房舍產權后不能具體入住、產權不清、法院輪候拍賣等不同高風險因素。那么，面對諸多隱患，買家在競拍前要特別留意哪些疑問？首先，要看拍賣的房產特性，包括期限、田地出讓特性、是不是拿到房產證，“如果耕地是調撥的，二次交易時還要補交土地出讓金，如果是預售房，由于不能隨即拿到房產證，或許還遭遇著二次爭端。”其次，留意拍賣房產的產權共有情形，比如夫婦雙方共有產權；是不是有一債權人之外的其他債權人。例如有的法拍房，在法庭拍賣前原房東和他人簽字了長期的租賃合約，如未提早商討好，很也許出現(xiàn)租戶不愿搬離，競得人無法入住的狀況。第三，需查閱拍賣房產是不是有抵ya，是不是有債務清償高風險，因為法拍房后續(xù)所有支出均由購房者肩負。因此，拍賣前要處置好包括物業(yè)費、取暖費、水電費等開銷的拖欠狀況。后，從市場出發(fā)點來看，由于“法拍房”數(shù)目有限、選擇面窄。四川法拍房費用明細